西班牙刚刚向欧洲所有房产所有者表明，围绕其资产的规则可以通过法令在一夜之间被改写。比特币则是那种不会发生这种情况的资产。
我在 Universidad de las Hespérides 负责比特币硕士项目。我的研究领域关注人们如何在数十年而非数周内积累财富。在西班牙，几代人以来，家庭长期财富的答案一直是土地和房产，直到现在。
上周，政府几乎让这条路变得不可能。我写这篇文章并不是要否定房地产，而是因为西班牙刚刚威胁到了普通家庭少数几种长期积累财富的工具之一，而他们将需要另一种工具。
两项法令，一种信息
9月29日，西班牙政府批准了两项关于住房的紧急法令。它们在几天内生效，而国会原定于10月2日星期五举行听证会，不过该法令未获通过，尽管投票结果非常接近。
西班牙政府并未以普通法律的形式通过这些规则。9月29日，它批准了两项紧急法令（reales decretos-ley）。宪法只允许在“异常且紧急需要”的情况下使用这一工具。法令立即生效，随后国会有30天时间予以确认或废止。政府将改革拆成两项，以便分别投票，而不是让一项有争议的措施拖垮全部内容。
第一项法令将租金上涨限制到2027年底。如果某份租金已经高于官方参考价格指数设定的上限，则根本不能上涨。在其他所有情况下，双方可以同意调整；如果没有新的协议，涨幅不得超过2%。西班牙9月通胀率为4.9%，据国家统计局数据，这意味着房东的实际收入将依法逐年缩水。
第二项法令更进一步。在最低租期结束时，如果双方都没有发出通知，租约将自动连续续签五年；如果房东是法人，则为七年。房东若无法律列明的理由终止合同，必须向租客赔偿。赔偿金额在可能的情况下按国家租金参考系统计算，且每居住一年不得少于一个月租金。实际上，业主失去了在很大程度上收回自有房产或按当前价格重新出租的自由。
这些规则也适用于已经签署的合同，从下一次续约日期起生效（Provivienda summary）。这也是许多人认为这些法令违宪的原因。批评者认为，这些法令对双方在不同规则下签署的私人协议进行了追溯性改写，而宪法第9.3条禁止限制个人权利的追溯性措施。
国会并未解决这一问题。10月2日，第一项法令以178票对172票被否决，第二项法令以184票对166票被否决。随后，桑切斯宣布将于11月29日举行大选。
周二，部长会议再次批准了这两项法令，仅作了技术性修改，并将其提交给国会常设代表团（Diputación Permanente），在那里不需要 Junts 的投票。这是国会解散后取代全体议会的缩小版机构。桑切斯表示，关于自动续租的第二项法令只有在该机构予以确认后才会生效，而不是在《官方公报》（BOE）公布时自动生效。一家报纸咨询的法学家认为，这一做法接近滥用法律。
投资者可以接受严格规则。他们无法定价的是，规则在他们已经投入之后发生变化。最后这一点，是欧洲每一位房产所有者都应该反复阅读的内容。
市场在数小时内给出回应
业主没有等到投票结果。西班牙一家电视节目报道称，大约2,900条租赁房源在大约四小时内从房产门户网站上撤下（EDATV）。在马德里，据报道，24小时内房源数量下降了约20%，从11,815套降至9,398套（LaBandera）。这些都是初步、未经审计的统计，但方向已经很清楚。
这并不新鲜。我们已经做过很多次这种实验，而结果总是一样。
柏林，2020年：该市冻结租金五年。当时的研究发现，受监管公寓的供应大约减少了一半，而未受监管租金则上升。德国宪法法院于2021年裁定该法律无效。
旧金山，1994年：斯坦福大学 Diamond、McQuade 和 Qian 的一项研究发现，扩大租金管制有助于现有租客留下，但房东将受监管房源削减了约15%，全市租金上涨了约5%。
加泰罗尼亚，2024年：紧张地区的租金上限减缓了价格上涨，但巴塞罗那的租赁房源减少了22.2%，而马德里的房源增加了3.9%（Fedea，经 idealista 转引）。
西班牙本身，1946年至1985年：强制性的、近乎永久的租约延长让旧租金冻结了几十年。房东停止维护建筑，市中心逐渐衰败，直到1985年的 Boyer 法令终结了这一制度。
新的自动续租法令，从其逻辑上看，是对西班牙旧模式的回归。
真正的问题不是房东
西班牙没有房东问题。它有住房短缺问题。2025年，约有24万个新家庭形成，而竣工住房只有约9.2万套。西班牙央行估计，2021年至2025年的累计缺口约为75万套住房（Cantabria Económica）。
同一份报告列出了障碍：可建土地稀缺、城市开发缓慢以及规划僵化。我的同事 Daniel Fernández Méndez 等经济学家认为，限制性土地规则和越来越严格的建筑标准，即便在今天的价格下，也让建筑业无利可图（Hespérides）。
于是，国家一方面限制可建造的内容，另一方面又限制现有房产的收益。供给从两端同时收缩。
付出代价的不是既有业主。他们有选择：可以出售、等待，或者宁愿让房子空着，也不愿冒遇到一个永远不搬走的租客的风险。付出代价的是租客。可供出租的房子更少，剩余房源的租金会上涨，更多人最终会进入没有合同、没有保护的非正式安排，游走在灰色经济边缘。
买房也不是出路。西班牙人买不起房，原因和租不起房一样：住房太少，而这些法令并没有改变这一点。一些房东会被迫出售，但这对价格几乎不会产生什么影响。房屋销售的调整速度远慢于租赁市场。如果业主的按揭高于房屋能卖出的价格，他们根本无法出售。许多人只会等待，希望政府更迭，同时让公寓空置。结果将是更多人既租不到也买不起。租客受损，小投资者受损，而住房短缺仍然原封不动。
一种法令无法改写的资产
房地产最大的风险不是市场，而是你的资产周围的规则可能随时被政府改变，而你无法把资产搬到别处。建筑物永远固定在一个司法辖区内。
比特币在这些方面恰恰相反。
规则固定：供应上限为2,100万枚，而且这一规则在17年里没有改变。可以说，所有比特币基础设施的建立，正是为了避免这种情况发生。没有部长可以给它设定收益上限、冻结它，或延长他人对它的权利主张。
真正所有权：如果由你自己钱包持有，就没有租客可以拒付，没有擅自占用者可以搬进来，也没有法院需要批准它的出售。
可携带：它不属于任何一个国家。如果你所在地区的规则变得敌对，你的储蓄不必留在那里。
适合小额储蓄者：买房需要首付、按揭、公证和多年承诺。比特币可以由任何人按固定节奏，一次买入几欧元。
对大多数西班牙家庭来说，房产几乎就是他们全部财富。这一周显示出，这些财富有多大程度取决于政治。
长期图景同时显示了这种选择的回报与代价。如果在2017年高点后不久买入，比特币头寸在一年内几乎损失了四分之三的价值，随后又数倍跑赢西班牙住房。
过往表现并不预示未来回报。比特币波动性很高，价值可能大幅下跌。住房那条线只显示价格变化，不包括租金收入、税费、维护和购买成本。这不是投资建议。
比特币长存
家庭永远需要居住的地方，因此他们仍会购买或租赁住房。改变的是第二套房产，也就是作为投资的房产。对小投资者来说，风险现在已经超过回报，这也抹去了普通西班牙人一生中少数几种积累财富的方式之一。
如果把比特币当作房产过去那样的东西来对待——一种长期持有，而不是彩票——它就能填补这一空缺。它的价格波动很大，短期内可能大幅下跌。任何持有者都应该按多年周期思考，定期买入，而不是试图择时，并且绝不要投入明年就需要用到的钱。
房产给你的是一种规则可能被改写的资产。比特币给你的是价格波动，但规则保持不变。在这一周之后，更多西班牙人会问：他们更愿意让自己的储蓄承受哪一种风险。
无论国会作何决定，西班牙房产所有者都已经学到，他们签署后的合同可以被改变。这个教训不会因为投票而消失。西班牙人熟悉的租赁市场已经不复存在。比特币万岁。
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