英国住房市场在2025年明显回暖。英国国家统计局9月18日发布的新统计显示，全年完成717519笔按揭购房，较2024年的617295笔增加约16.2%，为2021年以来最高。不过，成交量仍比2006年低34.5%。市场从高利率冲击中恢复，并不等于已经回到金融危机前的活跃程度。

最值得注意的是买家结构。2025年，首次购房者完成379207笔按揭，占全部按揭购房的52.8%；2006年这一比例只有33.8%。同期，第二次及以后购房者的按揭数量从2006年的699001笔降到2025年的327045笔，减少超过一半。首次购房者占比上升，既说明年轻与无房家庭仍在进入市场，也反映已有住房者换房活动长期偏弱。

这份数据来自英国金融行为监管局的Mortgage Product Sales Dataset，覆盖受监管住宅按揭销售，不包括以同一房产更换贷款产品的再按揭，也不包括全现金购房。统计所称“首次购房者”是没有同时出售另一套住宅的借款人，其中可能包含曾经买过房、目前不持有住房的人。因此，52.8%不能简单理解为所有人都是第一次拥有住房。

成交恢复背后，首购者的首付款缓冲正在变薄

2025年首次购房者的按揭贷款价值比中位数升至85.6%，达到2008年金融危机前以来最高水平。换句话说，典型首购者贷款约覆盖房产价值的六分之五以上，自有资金缓冲更薄。Blackpool、Burnley、Mansfield、Sunderland等一些地方政府区域的首购者贷款价值比接近90%，通常意味着首付款只有房价的一成左右。

伦敦呈现相反结构。首购者贷款价值比在伦敦整体为80.2%，City of London为70.0%，Kensington and Chelsea为72.5%，Islington为73.6%。这不一定说明伦敦更容易买房，更可能反映昂贵房价筛掉了首付不足者，留下能拿出更大现金比例的家庭。较低贷款价值比与较高可负担性不是同一个概念。

收入杠杆也在回升。2025年英国全部按揭购房的平均贷款收入比从3.3升到3.5，首次购房者从3.5升到3.6。也就是说，平均借款额相当于年收入的三倍半以上。该比率仍低于2022年的峰值，但在利率尚未回到超低水平时，借款倍数重新上升，会让家庭现金流对失业、收入下降和贷款重定价更加敏感。

全国均值同样掩盖地区差异。苏格兰全部买家的贷款价值比为85.0%，东北英格兰84.9%，伦敦为75.2%。这些差异同时受房价、收入、首付来源、家庭援助和买家结构影响。不能仅凭一个较高比率判断某地风险已经失控，也不能因伦敦比率低就忽视绝对贷款规模和月供压力。

贷款期限也是被全国摘要压缩掉的重要变量。房价和利率较高时，借款人可以通过把期限拉长来降低当期月供，但总利息随之增加，偿债可能延伸到更晚年龄。较低的月供并不等同于负担消失，只是把压力沿时间重新分配。判断首购者是否更安全，需要把贷款价值比、收入倍数、期限和固定利率到期时间放在一起看。

首购者成为多数，不代表住房可负担性已经修复

成交数量增加可能来自利率预期改善、积压需求释放和贷款产品恢复，但可负担性取决于房价、收入、利率和首付四个变量。首购者占比超过一半，可能是他们更积极，也可能是换房家庭更少。若现有业主不愿放弃低利率旧贷款，二次购房供应和需求都会受限，首购者的市场份额就会机械抬高。

85.6%的贷款价值比让更多人用较少首付入场，却把更多风险留在未来。房价小幅下跌就会压缩净值，固定利率期结束后的月供变化也更敏感。对银行而言，较高首购者占比要求更细地观察收入稳定性、贷款期限与地区房价，而不是只看违约率仍低。对政策制定者而言，提高高贷款价值比产品供给能改善进入机会，却不能替代住房供应、工资增长和租赁市场改革。

这套数据还是“发展中的官方统计”，下一次年度更新要到2027年9月。它提供了2006年以来一致的地方层面视角，但不覆盖现金购买，也不反映2026年市场的即时变化。将它与房价、租金、审批、开工和银行利率数据结合，才能判断住房市场是真正扩容，还是更多家庭只是借得更深。

英国2025年的故事因此不是一句“楼市复苏”。成交确实回来了，首次购房者也成为多数；但他们平均需要更高的房价杠杆和收入倍数。市场打开了一扇门，同时把更长的偿债风险带进门内。对家庭来说，能借到钱只是第一步，能否在利率和收入变化中稳定持有住房，才决定这次回暖是否可持续。