美联储的抗通胀行动正遇到一个不断加剧的复杂因素：在更广泛的物价压力仍然存在之际，住房市场却在走弱。

根据周二公布的几份报告，9月住房数据进一步恶化，这让央行在考虑下一步利率行动时面临更复杂的政策环境。

情况似乎还会在好转前先变得更糟。如果美联储在未来几个月按预期继续上调短期利率，已经高达7.43%的抵押贷款利率可能还会进一步上升，从而进一步打压购房负担能力。更高的住房借贷成本，叠加整体通胀上升和住房供应短缺，正在共同施压。

Fwdbonds首席经济学家Chris Rupkey写道：“除非华盛顿能在政策上来个180度大转弯，让新房成本变得更可负担，否则住房市场很快就会进入深度沉睡。现在还不是冬天，但住房市场正在进入严寒期。”

全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）报告称，待完成房屋销售（pending sales）这一衡量已签约但尚未完成交易的前瞻性指标，跌至自2001年有记录以来的最低水平。该指数当月下降7.3%，同比下降11.3%。华尔街此前预期仅下降0.4%。

衡量市场状况的另一项重要指标——新屋开工——周二也录得远超原本偏弱预期的下滑。

美国商务部数据显示，9月私人住宅开工按季节调整后的年化率环比下降5.2%，而市场预期仅为下降0.4%；建筑许可环比下降0.2%，而道琼斯调查的共识预期为增长2%。

此外，单户住宅许可总量仅为84.5万套，较8月下降4%，并创下自2023年以来最低水平。

全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示：“9月市场状况因抵押贷款利率快速上升而走弱。尽管就业增长和收入增加可以支撑购房，但住房可负担性更多受到抵押贷款利率变化的影响。”

利率上升拖累前景

Mortgage News Daily数据显示，30年期抵押贷款利率在9月大部分时间都高于7%，月末约为7.6%。五年前，这一利率接近3%，当时新冠疫情时期的住房热潮推动需求激增，进而带动房价大涨。

除了待完成房屋销售数据之外，房屋建筑商信心也处于14年来未见的低位。

在某些情况下，美联储官员可能会用更宽松的货币政策来回应住房疲弱。较低利率通常有助于降低借贷成本，从而刺激需求。

但美联储在控制通胀方面面临更大的挑战。上周公布的消费者和生产者价格数据几乎没有带来乐观信号，其中批发最终需求商品价格上涨2.6%，为美国劳工统计局自2009年12月开始该系列统计以来的最快增速。

美联储官员表示，他们正在关注人工智能领域强劲投资带来的通胀效应，这正在推高芯片和电子产品成本。与此同时，他们认为，AI投资带来的好处可能会抵消住房等较弱领域的拖累。

不过，高盛经济学家Ronnie Walker周一在客户报告中表示，整体情况通常指向住房市场在企稳前还会进一步走弱。

Walker写道：“到2027年，我们预计，近期抵押贷款利率反弹重新点燃的可负担性逆风将越来越占主导，进一步拖累活动。”他表示，“持续偏高的抵押贷款利率将继续对住房周转产生最明显影响，而近期利率上行很可能在未来几个月压低现房销售。”

仍是类似走势

多项数据都在说明这一点：超过95%的抵押贷款借款人的利率低于当前市场水平，其中65%低2个百分点。高盛预计，未来三个季度住宅投资将分别下降2.5%、4%和1%；如果抵押贷款利率不回落，跌幅可能更深。

该行预计，2027年单户住宅开工量仅为87.5万套，与今年大致持平；现房销售预计为390万套，也与2026年相近，但较疫情前2019年水平低26%。Walker将这种中等水平归因于“锁定效应”——现有房主因搬家并承担更高借贷成本过于昂贵而不愿转手，同时不断恶化的可负担性也压制了新建需求。

Walker写道：“近年来，住房活动一直处于区间波动状态，上行受可负担性逆风限制，下行则受到长期住房短缺的支撑。到2027年，我们预计，可负担性逆风将越来越占主导，进一步拖累活动。”

市场预计，美联储将在下周会议上维持基准利率不变。不过，根据芝商所（CME Group）的FedWatch工具，期货定价显示，12月加息25个基点以及2027年3月再次加息的概率都很高。

全美房地产经纪人协会经济学家Yun给出了一点乐观信号。他认为，抵押贷款成本跑在美联储加息前面的趋势，可能意味着利率已经接近顶部。

Yun说：“鉴于抵押贷款利率已经比美联储的短期利率上调幅度大得多，抵押贷款利率可能正在见顶。买家和卖家或许只是在等待，直到抵押贷款利率朝有利方向变化。”