本文的一个版本最早刊登于戴安娜·奥利克（Diana Olick）撰写的 CNBC《Property Play》通讯。《Property Play》关注房地产投资者面临的新机会和不断演变的机会，覆盖对象从个人投资者到风险投资机构、私募股权基金、家族办公室、机构投资者以及大型上市公司。

受过去几年房价快速上涨推动，美国房主拥有的住房财富达到历史最高水平。但他们并没有花掉其中太多。

数据技术公司 Cotality 表示，今年第二季度，所谓可提取的住房净值（tappable home equity）合计达到11.5万亿美元。这指的是借款人在仍为房屋保留足够净值、以满足贷款机构要求的前提下，可以通过举债提取出来的金额。

按揭借款人的总住房净值为17.9万亿美元，平均每位房主约为31万美元，较前三个月增加6000美元。

虽然与第一季度相比，房主新办理的二次抵押贷款或房屋净值信用额度贷款（HELOC）增加了近20%，但这仍不到他们原本可动用住房净值总额的0.1%。

Cotality首席经济学家 Thom Malone 表示：“拥有最多住房财富的借款人，往往最不可能动用这部分财富。他们通常享有较低的按揭利率、较强的现金流，而且几乎没有搬家的理由。”

因此，这些资金大多处于闲置状态，并随着房价在美国大多数地区继续小幅上涨而持续累积。消费者对经济状况和利率上升也越来越感到不安。若要申请第二笔贷款，利率会明显高于他们当前的首套按揭利率；除非绝对必要，大多数人不会这么做。

在新冠疫情最初两年，按揭利率降至历史低点，这意味着凡是在那段时期或更早购房的人，其贷款利率至少只有当前利率的三分之一。较低的月供通常会带来更强的现金流，因此他们能够在不动用住房净值的情况下，为房屋翻新甚至大学学费等支出提供资金。

房地产市场具有明显的地域性差异，住房净值在美国西部和东北部最为集中。夏威夷和加利福尼亚州的房主平均净值超过60万美元，马萨诸塞州超过40万美元。相比之下，路易斯安那州、俄克拉何马州和爱荷华州的住房净值仅略高于10万美元。

这种差异不仅十分明显，而且还在扩大，因为原本高净值市场的房价涨幅更强。

虽然大多数州的房主住房净值都在增加，但也有一些地区房价下跌，导致房主净值缩水，包括得州、明尼苏达州、科罗拉多州、马里兰州以及哥伦比亚特区。

不过，房主所欠按揭高于房屋价值、即所谓“资不抵债按揭”（underwater mortgages）的借款人占比仍然很低，仅为2.1%。