從投資的角度来看，近年來美國住房市場的表現遠不如股市，而按揭利率的上升很可能会進一步拉大這一差距。

自2022年新冠疫情時期的樓市繁榮結束以來，美國住房市場基本處於凍結狀態。當時，聯邦儲備系統（FED）啟動了激進的加息週期，以遏制通貨膨脹。如今，聯邦儲備系統再次收緊政策，平均30年期固定抵押貸款利率又回到7%以上。

与此同时，人工智能熱潮推動股市走強，標普500指數延續了自上世紀90年代末以來少見的連續多年雙位數年漲幅。

這也沒有被擋在住房市場之外的年輕美國人所忽視。他們選擇租房，並投資股票來累積財富，而不是為一套自己可能永遠買不起的房子存首付款。

過去十年，這種做法的效果相當不錯。2015年12月至2025年12月期間，標普凱斯-席勒房價指數上漲了87％，而標普500指數則飆升了235％——這還沒有包括會進一步提升回報的股息。

波士頓大學經濟學家 Ray Fisman 和卡內基梅隆大學經濟學家 Michael Luca 認為，住房市場與股市之間的分化，應當挑戰美國人長期以來對擁有住房的觀念。

他們在本週發表在《華爾街日報》的專欄文章中寫道：「租屋還是買房的决定涉及真正的權衡，但這一點常常沒有被充分認識，尤其是那些有能力買房的人。買房還將兩個非常重視、但又截然不同的決定捆綁在了一起：住在哪里，以及如何投資自己一大筆畢生積蓄。」

當然，他們也承認，這種比較並不完全是同類對比，因為房子不僅提供居住場所，也提供投資回報。美國稅法對擁有住房也有一些優惠。

但即便房價出現強勁上漲，「買房的回報也可能，嗯，平平無奇，」這兩位經濟學家補充說。

2026年至今也是如此。最新的凱斯-席勒數據顯示，全美房價上漲1.5%，而標普500指數上漲13%。儘管今年伊朗戰爭以及對人工智能泡沫破裂的擔憂讓股市出現大幅波動，標普500指數仍持續上揚。

Fisman 和 Luca 认為，借貸能力可能扭曲了房東對收益的感知。購房者通常只需支付少量首付款，卻通過融資承擔了購房價格的大部分，因此任何升值都會放大投資回報。

例如，他們指出，如果一套房子以20%的首付買入，之後價值上漲10%，那麼相應的初始權益回報率就是50%。

但價格下跌同樣會帶來放大的影響，尤其因為房子是一種「單一、缺乏流動性、未分散的資產」。這也是為何理財顧問不會建議借數十萬美元去買一支單一股票，Fisman 和 Luca 寫道。

他們補充說，這並不是說沒有人應該買房。擁有住房也有好處，比如無需屋主許可就可以翻修；而租房也有缺點，比如供應有限，以及可能被迫搬家的風險。

「我們經常見到的錯誤，就是將兩個截然不同的決定捆綁在一起，」Fisman 和 Luca 說，「你想住在哪里，不一定就是你想投資在哪里。」

不過，對於更多正在考慮「住在哪里」的人來說，潛在的購房者目前處於買方市場的狀態。

Redfin 在最近的一份報告中表示，上個月有 44.7% 的房屋成交中，賣方都做出了讓步，較一年前上升了 2.1 個百分點，這也是至少自 2020 年以來 8 月份的最高比例。

這些激勵措施通常包括以抵押貸款利率買斷，或賣方同意支付維修費用。為了吸引越來越挑剔的買家，賣方還會提供家電，或總額在1萬美元至2萬美元之間的讓步。

有些賣家甚至已經急到主動降價。亞特蘭大的一位房產經紀人甚至為客戶爭取到了由房屋賣家所擁有的Airbnb提供的免費一周假期。夏洛特的另一位經紀人則爭取到了一次全包郵輪旅行。

Redfin 首席經濟學家 Daryl Fairweather 對 Fortune 的 Sasha Rogelberg 表示：「如果我們把所有這些讓步都量化……我們會發現房價在下降，人們得到了更好的交易。」