从投资角度看，近年美国住房的表现远不及股市，而按揭利率上升很可能会进一步拉大这一差距。

自2022年新冠疫情时期的楼市繁荣结束以来，美国住房市场基本处于冻结状态。当时，美联储启动了激进的加息周期，以遏制通胀。如今，美联储再次收紧政策，平均30年期固定抵押贷款利率又回到7%以上。

与此同时，人工智能热潮推动股市走强，标普500指数延续了自上世纪90年代末以来少见的连续多年两位数年涨幅。

这也没有被被挡在住房市场之外的年轻美国人忽视。他们选择租房，并投资股票来积累财富，而不是为一套自己可能永远买不起的房子攒首付。

过去十年，这种做法的效果相当不错。2015年12月至2025年12月，标普凯斯-席勒房价指数上涨87%，而标普500指数飙升235%——这还不包括会进一步抬高回报的股息。

波士顿大学经济学家Ray Fisman和卡内基梅隆大学经济学家Michael Luca认为，住房市场与股市之间的分化，应当挑战美国人长期以来对拥有住房的看法。

他们本周在《华尔街日报》发表的专栏文章中写道：“租房还是买房的决定涉及真正的权衡，但这一点常常没有被充分认识，尤其是那些有能力买房的人。买房还把两个非常重要、但又截然不同的决定捆绑在一起：住在哪里，以及如何投资自己一大笔毕生积蓄。”

当然，他们也承认，这种比较并不完全是同类对比，因为房子既提供居住场所，也提供投资回报。美国税法对拥有住房也有一些优惠。

但即便房价出现了强劲上涨，“买房的回报也可能，嗯，平平无奇，”这两位经济学家补充说。

2026年至今也是如此。最新的凯斯-席勒数据表明，全美房价上涨1.5%，而标普500上涨13%。尽管今年伊朗战争以及对人工智能泡沫破裂的担忧让股市大幅波动，标普500仍然走高。

Fisman和Luca认为，借贷能力可能扭曲了房主对收益的感知。购房者通常只需支付少量首付，却通过融资承担了购房价格的大部分，因此任何升值都会放大投资回报。

例如，他们指出，如果一套房子以20%的首付买入，之后价值上涨10%，那么对应的初始权益回报率就是50%。

但价格下跌同样会带来放大后的影响，尤其是因为房子是一种“单一、缺乏流动性、未分散的资产”。这也是为什么理财顾问不会建议借几十万美元去买一只单一股票，Fisman和Luca写道。

他们补充说，这并不是在说没人应该买房。拥有住房也有好处，比如无需房东许可就能翻修；而租房也有缺点，比如供应有限，以及可能被迫搬家的风险。

“我们经常看到的错误，是把两个非常不同的决定捆绑在一起，”Fisman和Luca说，“你想住在哪里，不一定就是你想投资在哪里。”

不过，对于更多在考虑“住哪里”的人来说，潜在购房者目前正处于买方市场。

Redfin在最近的一份报告中表示，上个月44.7%的房屋成交中，卖家都给出了让步，较一年前上升2.1个百分点，也是至少自2020年以来8月的最高占比。

这些激励通常包括抵押贷款利率买断，或者卖家同意支付维修费用。为了吸引越来越挑剔的买家，卖家还会提供家电，或者总额在1万美元至2万美元之间的让步。

一些卖家甚至已经急到主动降价。亚特兰大的一名房产经纪人甚至为客户争取到由房屋卖家拥有的一处Airbnb提供的免费一周假期。夏洛特的另一名经纪人则争取到一次全包邮轮旅行。

Redfin首席经济学家Daryl Fairweather对Fortune的Sasha Rogelberg表示：“如果我们把所有这些让步都量化……我们会发现房价在下降，人们拿到了更好的交易。”